Home staging – co to jest i jak może pomóc w sprzedaży mieszkania?

Mówi się, że najważniejsze jest pierwsze wrażenie. Tę radę śmiało możemy przełożyć także na handel nieruchomościami. By przyciągnąć spojrzenia i zachęcić potencjalnych kupców, musimy włożyć nieco wysiłku w odpowiednią prezentację mieszkania. Z pomocą przychodzi home staging.

Home staging to usługa, w ramach której przeznaczone na sprzedaż mieszkanie lub dom jest starannie przygotowywane właśnie po to, by wywrzeć na chętnych jak najlepsze wrażenie. Skupia się na aranżacji wnętrz, podkreśleniu ich wizualnych atutów i profesjonalnej stylizacji, która nie tylko przyciągnie wzrok, ale przede wszystkim zwiększy szanse na udaną transakcję.
Badania przeprowadzone przez pionierów home stagingu już w latach 70. udowodniły, że przygotowanie odpowiedniego wyglądu mieszkania może nie tylko przyspieszyć sprzedaż, ale również podnieść wartość nieruchomości – od kilku do nawet kilkunastu procent. Podpowiadamy, o czym warto pamiętać, aby mieszkanie zrobiło na oglądających wrażeni.

Po pierwsze – światło
Jeśli chcemy, by mieszkanie efektownie prezentowało się na zdjęciach oraz podczas wizyt klientów, zacznijmy od światła. To za nim zawsze podąża wzrok – przydadzą się więc lampki, diody, kinkiety i… okna. Najcenniejsze jest w końcu wpadające do wnętrza naturalne światło, które sprawia, że przestrzeń wydaje się większa i bardziej przyjazna.
Przy odpowiednim ustawieniu źródeł światła możemy uczynić wnętrze bardziej przytulnym. Unikajmy jednak mocnego, górnego światła lub postarajmy się załagodzić jego efekt. Samotna wisząca lampa wywoła efekt pustki i, zamiast ukryć, podkreśli niedociągnięcia.

Po drugie – komfort
Specjaliści od home stagingu podkreślają, że mieszkanie po stylizacji powinno przypominać hotelowy apartament – sprawiać wrażenie, jakby nikt w nim nie mieszkał i kusić komfortem. Usuńmy więc wszelkie zbędne meble, rzeczy osobiste (np. wiszące na ścianach zdjęcia czy pamiątki) czy bibeloty. Ze stołów zdejmijmy obrusy, na kanapie ułóżmy poduszki, a łóżko w sypialni pościelmy z wojskową precyzją. W ten sposób nabywca łatwiej będzie mógł wyobrazić sobie ciepły kubek kawy na początek dnia, przyjemny popołudniowy relaks czy smaczny sen w miękkiej pościeli.

Przy odpowiedniej aranżacji nawet łazienka i kuchnia mogą nabrać przytulnego charakteru. W tej pierwszej powieśmy puchate ręczniki w stonowanych kolorach, lekko odsłońmy zasłonę od kabiny prysznicowej, a aranżację dopełnijmy aromatycznymi świeczkami lub egzotyczną rośliną. W kuchni przyda się miska z owocami, elegancka kraciasta ścierka nad zlewem i wyeksponowane drewniane łyżki czy przyrządy kuchenne.

Po trzecie – porządek
Najważniejszy element stylizacyjnej układanki zostawiliśmy na koniec. By mieszkanie prezentowało się efektownie, czeka nas gruntowne sprzątanie. Wszystko musi lśnić – od podłogi, przez drewniane meble, aż po lustra i krany.
Pochowajmy sprzęty kuchenne (np. mało zgrabną mikrofalówkę czy czajnik elektryczny), buty i ubrania oraz szczoteczki, gąbki i kosmetyki. W ten sposób zostawimy wyobraźni nabywcy więcej miejsca na jego własne rzeczy. Zostawmy jednak to, co wyróżnia nasze wnętrza spośród setek innych. Ciekawe, designerskie meble? Dywan z efektownym wzorem? Zielnik w kuchni? Na pewno pomogą sprzedać mieszkanie!

Home staging w cenie czynszu
Jeśli nie mamy czasu na tak dokładne przygotowanie wnętrz lub zwyczajnie nie ufamy własnym estetycznym decyzjom, możemy oczywiście skorzystać z usług profesjonalistów, którzy pomogą nam nawet na ostatnią chwilę. Cena home stagingu zwykle wynosi ok. 1000 zł.
To nieco mniej niż miesięczny czynsz, ale zastanówmy się: czy nie lepiej wydać pieniądze na stylizację mieszkania i jego szybszą sprzedaż, niż pozwolić, by stało puste jeszcze przez długie tygodnie?

 

*Autorką materiału jest Katarzyna Lasocka, która na co dzień współtworzy blog o nieruchomościach Morizon, a w wolnych chwilach chłonie wszystko, co związane z dobrym wzornictwem.

Statystyczny nabywca mieszkania

Statystyczny nabywca mieszkania w polskich warunkach ma około trzydziestki, zarabia kilka tysięcy złotych na rękę, dysponuje niewielkimi oszczędnościami i szuka lokum, które nie jest większe niż 69 m kw. w cenie około 5.700 zł za metr. Rzadko kiedy jest singlem – raczej ma już żonę (lub męża) i jedno dziecko. Jeśli jesteście w tej grupie, sprawdźcie, co zrobić, żeby nie utopić pieniędzy w wątpliwej jakości lokalu.


Na początek warto sprawdzić grubość swojego portfela – najczęściej to stan konta determinuje wybór lokalizacji, metrażu i ewentualnych dodatków. Im wyższą cenę jednostkową za metr kwadratowy możecie zapłacić, tym większe mieszkanie, atrakcyjniejsza lokalizacja lub ciekawsze benefity: osiedle zamknięte bądź monitorowane, ciekawa część rekreacyjna, siłownia czy dodatkowe miejsca postojowe. Warto wiedzieć, co obejmuje cena metra kwadratowego, dlatego należy pytać o takie kwestie za każdym razem.
Po podjęciu decyzji co do pułapu cenowego należy dodatkowo określić oczekiwaną powierzchnię mieszkania – oba te czynniki powinny ograniczyć liczbę dostępnych inwestycji do kilku, rzadziej – kilkunastu. Te miejsca warto już obejrzeć osobiście, nawet wykorzystując zaległy urlop. Pozwoli to odwiedzić każdą inwestycję, sprawdzić jej sąsiedztwo (co ważne: za dnia i w nocy), przejrzeć prospekt informacyjny i rozwiać wszelkie wątpliwości w rozmowie z inwestorem. Z wielu inwestycji można w ten sposób wyłonić kilka, z których wybierzemy swojego faworyta.
Na ostateczną decyzję składają się jeszcze inne czynniki: rozkład funkcjonalny mieszkania, jego dostępność, bezpieczeństwo czy ogólnie pojęty standard, związany także z architekturą, organizacją części wspólnych i rekreacyjnych oraz renomą dewelopera. Im większy inwestor, tym łatwiej – można po prostu odwiedzić zrealizowane przez niego budynki mieszkaniowe. My dajemy taką szansę w Warszawie, Krakowie i Poznaniu.

 

Grodzić czy nie grodzić?

Pytanie o grodzenie osiedli od lat elektryzuje. Wielu mieszkańców nowych osiedli jest za. Z kolei sąsiedzi czy miejscy aktywiści – przeciw. Jak pogodzić bezpieczeństwo z przyjaznym miastem? Wydaje się, że dobrym rozwiązaniem jest osiedle zamknięte, czyli z kontrolą dostępu dla mieszkańców i ich gości, a jednocześnie zintegrowane z miastem poprzez urządzone w lokalach na parterze od strony ulicy sklepy czy punkty usługowe.

gasiorowskich-01

Osiedla zamknięte rozumiane właśnie jako kontrola dostępu na teren wewnętrzny są wciąż bardzo popularne wśród osób poszukujących własnego M. To – wg nich – optymalne rozwiązanie, które z jednej strony zapewnia mieszkańcom intymność i poczucie bezpieczeństwa wewnątrz osiedla, a z drugiej pozwala integrować nowe budynki z miastem poprzez ogólnodostępne lokale usługowe na parterze od strony ulicy miejskiej.

Ostatnio ubywa chyba zwolenników osiedli, wokół których na przechodniów od strony ulicy czeka siatka ogrodzeniowa. Najkorzystniejszym rozwiązaniem, aby unikać takich sytuacji, jest jednak plan zagospodarowania przestrzennego, który powinien wskazywać zabudowę w stylu pierzejowym w granicy działki – wtedy nie ma mowy o ogrodzeniu od ulicy. Na parterze takiego budynku najlepiej sprawdzają się lokale usługowe. Ogrodzenie pojawia się jedynie od strony wewnętrznej.

Analizując dostępne rozwiązania można powiedzieć, że to, co wypracowane już wiele dziesiątków lat temu, sprawdza się najlepiej. Praktycznie każda kamienica ma swój wewnętrzny dziedziniec przeznaczony tylko dla mieszkańców; od ulicy zaś najczęściej zlokalizowane są ogólnodostępne sklepy, kawiarnie, punkty usługowe.

Tak też staramy się budować. Dla przykładu w taki sposób zaplanowaliśmy nasze najnowsze osiedle przy ul. Gąsiorowskich 4 w Poznaniu. Budynek wyróżniać będzie nie tylko umiejętne wkomponowanie w zabytkową architekturę Łazarza, ale także zielone dachy i tarasy, a także ozdobne trawy, cisy i bluszcze na dwóch dziedzińcach.

Podobnie budujemy „Żoliborz Krasińskiego” w Warszawie. Od ulicy osiedle zintegrowane jest z miastem – zapewniliśmy swobodny dostęp do lokali usługowych na parterze. Co więcej, wewnętrzny skwer Kultura również będzie dostępny przechodniom. Bezpieczeństwo zapewni monitoring i ochrona.

Rozwiązanie w opisywanym stylu zastosowane zostanie również w projekcie, który nazwaliśmy Oldnova. W Gdańsku powstanie prestiżowa i stylowa kamienica połączona ze współczesną architekturą. Wewnętrzny dziedziniec przeznaczony będzie dla mieszkańców. Od zewnątrz kamienica utworzy kwartał miejskiej zabudowy.

Kredyt mieszkaniowy u dewelopera? Korzyści jest sporo

Budimex Nieruchomości posiada własny zespół doradztwa kredytowego w każdym z miast, gdzie buduje osiedla mieszkaniowe. Z obsługi kredytowej za naszym pośrednictwem korzysta ponad 50% klientów, którzy finansują zakup mieszkania kredytem hipotecznym.

zoliborz-krasinskiego-lekkie

Kupując mieszkanie można odwiedzić bank, pośrednika bądź dział kredytowy dewelopera. Często się nam wydaje, iż bezpośrednio w banku będzie korzystniej. Jednak nie zawsze tak jest.
Obsługa procesu kredytowego to sporo pracy. Dlatego banki chętnie cedują pewne działania na deweloperów. Im bardziej solidny i zaufany partner, tym lepsze warunki otrzymuje od banku dla swoich klientów. Tak jest u nas – klienci mają możliwość uzyskania preferencyjnych warunków kredytowych, które są bardziej atrakcyjne od ogólnodostępnych na rynku usług kredytowych.
Dodatkowo proces uzyskania kredytu za naszym pośrednictwem jest uproszczony. Udzielamy pomocy w całym procesie finansowania, od weryfikacji zdolności kredytowej, przez kompletowanie dokumentów i wypełnianie wniosków kredytowych aż do podpisania umowy kredytowej z bankiem.
Najważniejsze jest jednak to, że znamy procedury bankowe, ale i same inwestycje, jak i proces deweloperski (czym nie mogą się pochwalić doradcy zewnętrzni). Tym samym to my wykazujemy aktywność i troskę. Klient sprawami kredytu nie musi zaprzątać sobie głowy. Prowadzimy go krok po kroku.
Dla przykładu, rata kredytu mieszkaniowego dla mieszkania 2-pokojowego w Warszawie (45,25 m kw.) wynosi 1.300 zł/m-c, dla mieszkania 3-pokojowego (54,92 m kw.) rata wyniesie 1.600 zł/m-c.
Dla porównania w przypadku zakupu mieszkania w Krakowie – rata kredytu będzie wynosić 930 zł/m-c dla mieszkania 2–pokojowego (45,54 m2) i 1.100 zł/m-c dla mieszkania 3-pokojowego (54 m kw.)

Mieszkanie pod wynajem

Kto kupuje u nas mieszkania pod wynajem? Jakie mieszkania są kupowane i w jakich lokalizacjach?

mieszkanie-pod-wynajem

Kupujący mieszkania w Budimeksie Nieruchomości to w zdecydowanej większości rodziny (w różnym wieku), które zaspokajają swoje własne potrzeby mieszkaniowe. Poszukują nie za dużego mieszkania na tzw. start bądź już większego i docelowego. Takich kupujących jest ponad 90%. Dotyczy to wszystkich naszych osiedli.
Z kolei udział zakupów na cele inwestycyjne (przy czym lokata kapitału najczęściej rozumiana jest jako wynajem) szacujemy na ok. 8 procent (zarówno zakupy gotówkowe, jak i przy wsparciu kredytem bankowym). Tak właśnie wynika z prowadzonych przez nas statystyk. Po zakończeniu procesu zakupowego prosimy klientów, aby wypełnili anonimową ankietę, w której wskazują m. in. cel dokonanego zakupu. Powyższy wynik dotyczy zakupu mieszkań w 2016 roku.

Zainteresowanie zakupem mieszkań pod wynajem zależy oczywiście od specyfiki projektu. Inwestycje w centralnych lokalizacjach czy też w okolicach skupisk akademickich zawsze cieszą się większym zainteresowaniem inwestorów. Możemy tu wskazać – dla przykładu – krakowski projekt Nowe Czyżyny.

Mieszkania pod wynajem kupują w Budimeksie Nieruchomości osoby indywidualne.

Dogęszczanie miast czy rozlewanie zabudowy na przedmieścia?

Jak pogodzić proces dogęszczania miasta z wygodą mieszkańców czy z funkcjonalnością miejsca zamieszkania? Co jest lepsze – dogęszczanie już istniejących dzielnic czy rozciąganie zabudowy na dalekie peryferia?

dogeszczanie-miast

Planowa zabudowa niezurbanizowanych kwartałów miasta zatrzymuje jego rozlewanie się na przedmieścia. Niestety suburbanizacja (rozlewanie się zabudowy na peryferia) jest powszechna. Zabudowywanie terenów do tego nieprzygotowanych i niewyposażonych w infrastrukturę techniczną i społeczną przyczynia się do wyludniania śródmieść oraz degraduje ład przestrzenny i krajobraz. Jakości tej zabudowy, ale i jakości życia w takich miejscach – które ciągną się kilometrami przed wieloma z polskich miast – nie da się w żaden sposób obronić.

 

Dzięki zabudowie działek w centralnych dzielnicach nie wzrastają znacząco koszty utrzymania infrastruktury – budowy dróg, zapewnienia komunikacji publicznej, dostępności usług. Tymczasem osiedla oddalone od miasta zazwyczaj mają słabe bądź żadne usługi publiczne. Zatem aby zaspokoić swoje potrzeby, mieszkańcy zmuszani są do codziennych przejazdów, czyli wydawania pieniędzy. Tracą nie tylko finansowo, tracą także czas na dojazdy. Dochodzą do tego koszty społeczne, tj. wyższy koszt usług dostarczanych przez samorządy (edukacja, kultura, transport publiczny). Należy również pamiętać o sporych kosztach środowiskowych wynikających np. z emisji CO2 (dojazdy, korki).

 

Miasta kompaktowe (z ang. compact city), projektowane m. in. na skalę pieszego czy rowerzysty, bardziej zachęcają do życia i do korzystania z dostępnych atrakcji. Zwarte miasta są po prostu wygodniejsze i tańsze. Nawet tereny zielone, których bliskość bywa powodem przeprowadzki na przedmieścia, bywają lepsze w centrach miast, szczególnie w miejscach celowo do tych funkcji zaprojektowanych. Samorządy po prostu nie mają funduszy, aby inwestować w zieleń dzielnic peryferyjnych. Mniejszą powierzchnię w miastach można łatwiej urządzić i utrzymać tak, aby służyła wszystkim mieszkańcom.

Demokratyczne mieszkania

Od pewnego czasu można spotkać określenia: demokratyczne budowanie czy demokratyczne wzornictwo. Co to takiego? I o co chodzi?

nowe-czyzyny-2

Demokratyczne wzornictwo
Dziś możemy kupić wszystko. Są to często przedmioty bardzo dobrze zaprojektowane. Niestety cena powoduje, że nie są dostępne dla normalnych ludzi. I to właśnie sprowokowało do działania projektantów i architektów. Zaczęli się zastanawiać, jak tworzyć rzeczy ładne i w cenie przystępnej dla szerszego grona odbiorców. We wzornictwie prekursorem zasady „dobra jakość za niską ceną” jest np. Ikea. Jej projektanci udowodnili, że demokratyczny design jest możliwy. W ofercie znajdziemy więc wybrane, ciekawe produkty, za które nie zapłacimy wiele.

 

Demokratyczne budowanie
Zapewne wszyscy chcielibyśmy, aby również możliwość zamieszkania „na swoim” w rozsądnej cenie była dana każdemu. I w tym temacie można obserwować pewne zmiany. Dla przykładu znany architekt Alejandro Aravena postanowił za darmo udostępniać swoje projekty domów. Są do znalezienia w sieci. To jeden ze sposobów, ale zaczynają się powoli pojawiać inne pomysły i koncepcje na demokratyczne budowanie.

 

Demokratyczne mieszkania
Mieszkanie to jednak nie tylko samo miejsce. To również emocje. I to nawet jeszcze przed zamieszkaniem. Sam wybór nowego mieszkania czy poszukiwanie finansowania dostarcza wielu wrażeń. Potem oczekiwanie na wybudowane. A w końcu wykańczanie i aranżacja wnętrz.
U nas w przygotowanie każdego projektu zaangażowani są pracownicy niemal wszystkich działów. Każdy ma swoje doświadczenia, z którego warto skorzystać. Co więcej, przed projektowaniem każdego osiedla prosimy architektów, aby postarali się choć na chwilę wcielić w przyszłych mieszkańców. Pomieszkać. Tym samym mogą sprawdzić, czy np. w kuchni będzie dość miejsca na szafki, a na balkonie – na fotel i stolik.

nowe-czyzyny

W mieszkaniu liczy się wszystko: praktyczne podejście do rozplanowania pomieszczeń, jakość i atrakcyjna cena. I te trzy zasady są chyba najważniejsze. Chcielibyśmy, aby dobre rozwiązania były dostępne dla jak największej liczby osób. Tak właśnie buduje się demokratyczne mieszkania. Co więcej, dobrze, jeśli osiedla i mieszkania zachęcają mieszkańców do bardziej zrównoważonego sposobu życia – np. poprzez dostępność choćby stojaków rowerowych okazuje się, że sposób poruszania się rowerem po mieście wybiera z czasem coraz więcej mieszkańców.

 

Oczywiście nie każdy projekt mieszkaniowy można nazwać demokratycznym. Niektórzy klienci oczekują innych rozwiązań – bardziej rozbudowanych czy komfortowych. Niemniej jeśli uda się firmie taki projekt stworzyć, to daje to sporą satysfakcję. Z naszych osiedli mieszkaniowych demokratycznym można nazwać krakowski projekt Nowe Czyżyny. Sprzedaż mieszkań dla rodzin rozpoczynaliśmy od 4.000 zł za m kw., gdy ceny w Krakowie wynosiły nawet ponad 6 tys. zł za 1 m kw.

Pozwolenie na budowę: co zmieniło się po nowelizacji prawa?

prawo-budowlane

Ponad rok temu weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która miała znacząco odmienić los Polaków przymierzających się do budowy domów. Jej celem miało być uproszczenie formalności związanych z rozpoczęciem budowy – w tym likwidacja konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę – a dzięki temu wyraźne skrócenie czasu oczekiwania na możliwość wbicia w ziemię pierwszej łopaty.

 

Nowelizacja przepisów otworzyła dwie drogi rozpoczęcia prac budowlanych – z pozwoleniem na budowę oraz bez pozwolenia, ale za to z koniecznością zgłoszenia. Dowiedz się, w jakich przypadkach trzeba będzie nadal uzyskać pozwolenie na budowę, a kiedy obędzie się bez tego wniosku.

 
Kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane?
W myśl nowego prawa nie potrzeba składać wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, gdy planujemy budowę wolnostojącego jednorodzinnego domu, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Zgłoszenie wystarczy też w przypadku budowy wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, a także garaży, altan czy oranżerii, pod warunkiem, że ich powierzchnia nie będzie przekraczała 35 metrów kwadratowych. Pozwolenia na budowę wymagać nie będą też m.in. wiaty do 50 metrów kwadratowych, przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 metra sześciennego na dobę, szamba, przydomowe baseny i oczka wodne do 50 metrów kwadratowych.

 
Jakie obiekty wymagają pozwolenia na budowę?
Bez „starej” procedury pozwolenia na budowę nie obędziemy się w przypadku chęci wybudowania szeregowca lub bliźniaka, a także wolnostojących budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie mieści się na działce. Pozwolenia na budowę nadal będą wymagać także budynki gospodarcze i domki letniskowe o powierzchni powyżej 35 metrów kwadratowych, a także obiekty usługowe, wielorodzinne i remonty nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.

 
Kiedy nie musisz nawet zgłaszać chęci przeprowadzenia prac budowlanych?
Kolejną nowością, jaką wprowadziła w życie nowelizacja prawa, było wyszczególnienie kategorii obiektów, których budowa nie musi być nawet zgłaszana organom administracyjnym. Są to między innymi altany i obiekty gospodarcze na Rodzinnych Ogrodach Działkowych (do powierzchni 35 metrów kwadratowych oraz wysokości 5 metrów przy dachach stromych i 4 metrów przy dachach płaskich), a także ogrodzenia do wysokości 2,2 metra czy montaż pomp ciepła i urządzeń fotowoltaicznych.

 
Pozwolenie na budowę – procedura
Aby móc rozpocząć budowę korzystając z procedury pozwolenia na budowę, musimy w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli dla danej działki nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie trzeba przygotować projekt budowlany i złożyć go w starostwie lub urzędzie miasta powiatowego wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. W tej dokumentacji nie może zabraknąć oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.
Urząd zweryfikuje następnie czy otrzymał wszystkie wymagane dokumenty i w razie potrzeby wezwie do ich uzupełnienia.
Decyzja o pozwoleniu na budowę (lub sprzeciw) zostanie wydania w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Od niej przysługuje odwołanie, które należy wnieść w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku należy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta, który odpowiada za zgodność realizacji z projektem. Gdy budowa zostanie zakończona, ponownie musimy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ ten, w przypadku spełnienia wszystkich wymogów, wyda pozwolenie na użytkowanie budynku.

 
Zgłoszenie prac budowlanych – procedura
Podobnie jak w przypadku starań o pozwolenie na budowę, należy w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli dla danej działki nie przewidziano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Opracowany projekt budowlany należy zgłosić w starostwie (urzędzie miasta) wraz z wymaganymi dokumentami, w tym oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Zarówno w przypadku procedury zgłoszenia, jak i pozwolenia na budowę, w myśl nowelizacji prawa, projekt musi być złożony w czterech egzemplarzach – dwa dla inwestora, jeden dla organu zatwierdzającego oraz jeden dla nadzoru budowlanego.
W tym przypadku obowiązuje tzw. milcząca zgoda, oznaczająca, że jeśli urząd w ciągu 30 dni nie zgłosi sprzeciwu, można po upływie tego terminu rozpocząć prace budowlane. O robotach musi zostać powiadomiony powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oraz projektant. Po zakończeniu prac powiadomiony o tym fakcie inspektor nadzoru budowlanego, w przypadku spełnienia wymogów, wyda zgodę na użytkowanie.

 
Z sąsiadem za pan brat
Uproszczone procedury nie pomogą, jeśli naszym budowlanym planom sprzeciwi się sąsiad. Aby uniknąć wydłużenia w ten sposób całej procedury, najlepiej porozumieć się z nim jeszcze przed zgłoszeniem chęci przeprowadzania prac budowlanych w odpowiednim urzędzie.
Nowelizacja prawa budowlanego: mniej formalności, oszczędność czasu, ale… nieduże zainteresowanie
Nowelizacja Prawa budowlanego weszła w życie 28 czerwca 2015 roku, jednak nadal wielu Polaków nie korzysta z uproszczonego rozwiązania. Według danych GUS w 2016 roku większość domów jednorodzinnych powstanie w oparciu o „starą” procedurę pozwolenia na budowę. Być może wynika to ze słabego rozpowszechnienia informacji na ten temat, a być może wielu osobom taka możliwość nie przynosi spodziewanych korzyści.

 
Podsumujmy zatem – kiedy lepiej złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie będzie wystarczającą formą?
Jeśli mamy gotowy projekt domu, sąsiadów, którzy na pewno nie będą protestowali przeciwko naszej budowie, warto rozważyć uproszczenie procedury i rezygnację z wniosku o pozwolenie na budowę. Jeśli jednak nasz projekt jest rozbudowany i spodziewamy się, że będziemy w trakcie realizacji wprowadzać istotne zmiany, lepiej wystąpić o pozwolenie na budowę. W przypadku istotnej zmiany projektu będziemy w takiej opcji potrzebować tylko tzw. pozwolenia zamiennego. W przypadku zgłoszenia, niestety będzie trzeba rozpocząć procedurę od nowa z kompletnym projektem budowlanym.

Mieszkanie za odstępne – co to znaczy, kiedy warto z takiej formy skorzystać, jak podpisać umowę?

DSCF0177

Mieszkanie za odstępne to najprościej ujmując jednorazowa wpłata określonej kwoty na rzecz właściciela mieszkania, w zamian za meldunek oraz gwarancję zachowania ustalonej kwoty czynszu przez określony czas. Takie rozwiązanie ma kilka zalet, jednak należy pamiętać, że wszystkie ustalenia powinny mieć formę pisemnej umowy. Z uwagi na nieuregulowany prawem status takiej procedury, można łatwo paść ofiarą nieuczciwych właścicieli mieszkań.

DSCF0179DSCF0170

Mieszkanie za odstępne – jak to wygląda w praktyce?
Wiele osób wynajmujących mieszkanie od osoby prywatnej obawia się, że właściciel w każdej chwili będzie mógł zażądać opuszczenia przez nich zamieszkiwanego lokalu. Zwykle w umowach najmu okres, w którym po rozwiązaniu umowy musimy wyprowadzić się z mieszkania, oscyluje w okolicy miesiąca, a czasem są to zaledwie dwa tygodnie. W tym czasie trzeba znaleźć nowe miejsce do zamieszkania oraz zrealizować przeprowadzkę. Inne obawy dotyczą też wysokości czynszu – wielu wynajmujących zastrzega sobie prawo do jej modyfikacji, a dla lokatorów może to oznaczać w najgorszym przypadku ciągły wzrost kosztów wynajmu.
Mieszkanie za odstępne jest dość popularną formą wynajmu na rynku mieszkaniowym, choć w Ustawie o ochronie lokatorów taki termin nie istnieje. W praktyce wygląda to w ten sposób, że właściciel mieszkania umawia się z przyszłym lokatorem na określoną kwotę tzw. „odstępnego”, a ten w zamian otrzymuje stały meldunek oraz gwarancję, że czynsz w określonym czasie nie wzrośnie więcej niż o tzw. procent inflacji. Zwykle czynsz jest także znacząco niższy od stawek rynkowych.

 
Ile to kosztuje?
Kwota odstępnego jest zależna od metrażu mieszkania, jego standardu, lokalizacji, a także okresu obowiązywania umowy. Stawki za odstępne wahają się od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Korzyścią do lokatora jest niższy czynsz i stały meldunek, a wynajmujący zyskuje pewność wynajmu na dłuższy czas i – oczywiście – zastrzyk gotówki z odstępnego.
Należy pamiętać, że wpłata odstępnego nie ma charakteru kaucji zwrotnej.

 
Odstępne za mieszkanie do remontu
Wiele mieszkań za odstępne na rynku to lokale w kamienicach, które wymagają często generalnego remontu. W takiej sytuacji trudno jest właścicielowi uzyskać rynkową cenę za wynajem. W takim przypadku strony mogą umówić się, że remont zostanie przeprowadzony na koszt wynajmującego. Należy jednak pamiętać, by tę kwestię także regulowała umowa – np. zapis, że mimo zmiany standardu mieszkania na wyższy, jego właściciel nie podniesie czynszu z uwagi na to, że koszty remontu leżą po stronie najemcy. Historia takich umów zna przypadki, kiedy właściciel, przy braku tego zapisu, wykorzystywał sytuację do podniesienia kosztów wynajmu. W umowach takich zwykle dodaje się też zapis, że lokator, który przyprowadził remont za własne pieniądze, nie może domagać się zwrotu tych kosztów.

 
Wykup na własność mieszkania za odstępne
Zdarzają się też sytuacje, że lokator może wykupić na własność mieszkanie, którego dotyczyła umowa wynajmu za odstępne. Po jej zakończeniu właściciel mieszkania może podpisać z lokatorem umowę o wykup tego lokalu.
Tę kwestię warto wyjaśnić z właścicielem mieszkania już podczas rozmowy o wynajmie. Jeśli z góry wiadomo, że takiej możliwości nie będzie, powinno to zostać ujęte w umowie.

 
Mieszkanie za odstępne – jaka umowa?
Umowa o wynajmie mieszkania za odstępne ma charakter umowy cywilnoprawnej i powinna być zapisana w formie pisemnej. Powinny się w niej znaleźć wszystkie kwestie związane z wynajmem: kwota odstępnego, gwarancja zachowania stałego czynszu (która może jednak zostać powiększona o procent inflacji) oraz możliwość, lub nie, wykupu mieszkania po zakończeniu okresu obowiązywania umowy. Taka umowa powinna być zawarta na czas określony. Dobrze, aby była spisana przy świadkach – po stronie wynajmującego może to być np. członek rodziny, a po stronie właściciela – zarządca budynku. Jeśli to możliwe, warto by umowę zobaczył także prawnik, który wskaże ewentualne braki w zapisach i wyjaśni ich konsekwencje.
Bardzo istotną kwestią jest, by dokładnie sprawdzić, czy osoba, z którą rozmawiamy o mieszkaniu za odstępne, jest jego prawowitym właścicielem. Ten rodzaj umowy, polegający de facto na wykupie możliwości zamieszkania w cudzym lokalu, można bowiem podpisać tylko z właścicielem prywatnym. Jeśli mieszkanie należy do miasta, gminy czy spółdzielni mieszkaniowej, nie można podpisać takiej umowy bez wiedzy i zgody faktycznego właściciela. Często zdarzały się przypadki, w których najemca takiego mieszkania od gminy czy spółdzielni, próbował „po cichu” podnająć mieszkanie osobie trzeciej. Tymczasem, zgodnie z literą prawa, najemcy nie mają prawa do dysponowania nieswoim lokalem. Zawsze aby sprawdzić stan prawny mieszkania, należy zażądać aktu własności oraz wglądu w księgę wieczystą.
W przypadku gdy o takim „układzie” dowie się prawowity właściciel, umowa straci ważność, a lokator może zostać – w świetle prawa – usunięty z mieszkania, nawet jeśli zapłacił odstępne najemcy.

Mieszkanie za odstępne może wydać się dla wielu osób korzystną formą wynajmu mieszkania, należy jednak pamiętać o podpisaniu umowy z precyzyjnie określonymi punktami regulującymi jej postanowienia. Wszystkie przeoczenia mogą bowiem słono kosztować.

Samowola budowlana – czym jest, jakie grożą za nią kary, jak ją zalegalizować?

Mimo iż w polskim Prawie budowlanym nie znajdziemy dokładnej definicji pojęcia samowola budowlana, takie zjawisko niewątpliwie istnieje i podlega karze. Nieświadomość przepisów szkodzi, dlatego warto się dowiedzieć, kiedy można mówić o samowoli budowlanej i jakie konsekwencje za nią grożą.

samowola budowlana
Powszechnie przyjęło się, że samowolą budowlaną nazywamy zarówno budowę obiektu budowlanego bez wymaganych zezwoleń, jak i samo przystąpienie do prac budowlanych. Przypomnijmy, że aby budować legalnie, musimy zgłosić chęć podjęcia prac w odpowiednim urzędzie (złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę) – zwykle jest to starostwo powiatowe, choć starosta może przekazać te uprawniania np. wójtowi, burmistrzowi czy prezydentowi miasta. Zgłoszenie musi zawierać wniosek o pozwolenie na budowę, projekt budowlany, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz – w szczególnych przypadkach – także zezwolenie konserwatora zabytków. Na podstawie zgłoszenia otrzymamy decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeśli go nie mamy – wszystko, co postawimy, będzie właśnie samowolą budowlaną. Nie wszystkie obiekty wymagają jednak pozwolenia na budowę. W niektórych przypadkach wystarczy zgłoszenie. Katalog budów objętych pozwoleniem zmieniła nowelizacja ustawy Prawo budowlane z 2015 roku.
Kiedy pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie?
Zgodnie z nowelą Prawa budowlanego z połowy 2015 roku bez pozwolenia na budowę możemy postawić dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się na działce, na której został zaprojektowany oraz niektóre obiekty do 35 m kw., np. parterowy budynek gospodarczy, garaż, altanę, oranżerię. W wymienionych przypadkach wystarczy jedynie zgłoszenie. Pozwolenia na budowę wymagają z kolei obiekty o powierzchni powyżej 35 m kw., np. budynki gospodarcze, całoroczne domki letniskowe oraz budynki usługowe, wielorodzinne, a także remonty lub przebudowy obiektów wpisanych do rejestru zabytków.
Nowelizacja prawa określiła także obiekty, których budowa lub remont nie wymagają nawet zgłoszenia. Są to: budowa altan i obiektów gospodarczych o powierzchni do 35 m kw. oraz wysokości do 5 m na terenie Rodzinnych Ogródków Działkowych, mała architektura na prywatnym terenie, ogrodzenia do wysokości 2,2 m oraz docieplenie budynków do wysokości 12 metrów.
Samowola budowlana – garaż czy nadbudówka też mogą być samowolą
W Polsce najczęściej samowole budowlane dotyczą sytuacji, w której właściciel budynku decyduje się na jego rozbudowę – np. dobudowuje taras, garaż, dodatkowe piętra. Wielu ludzi nie wie, że w takiej sytuacji również należy wystąpić o pozwolenie na budowę lub zgłosić zamiar modernizacji.
Samowola budowlana nie musi też oznaczać całego obiektu – w niektórych przypadkach może dotyczyć tylko wybudowanej części.
Konsekwencje samowoli budowlanej
Ujawnienie przez nadzór budowlany samowoli budowlanej zwykle okazuje się poważne w skutkach. Karą za takie przewinienie może być tylko nakaz rozbiórki obiektu, ale i postępowanie sądowe kończące się grzywną, ograniczeniem wolności czy nawet karą więzienia do dwóch lat.
Rozbiórka nielegalnie postawionego budynku nie zawsze będzie jednak konieczna. Polskie prawo dopuszcza bowiem możliwość legalizacji takiego obiektu, pod warunkiem spełnienia określonych procedur i uzupełnienia dokumentacji.
Jak zalegalizować samowolę budowlaną?
Nie wszystkie postawione niezgodnie z prawem obiekty budowlane można zalegalizować. Aby było to możliwe, budowa musi spełnić opisane w ustawie wymagania. Po pierwsze musi być w zgodzie z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym oraz uwzględniać warunki zawarte w miejscowym planie zagospodarowania terenu lub, gdy takiego planu nie ma, być zgodna z decyzją o warunkach zabudowy na tym obszarze. Oczywiście budynek nie może też naruszać innych przepisów prawa, w tym warunków technicznych. Legalizacja obiektu pozwala na uniknięcie konieczności rozbiórki.
Legalizacja samowoli budowlanej – dokumenty
Jak zalegalizować samowolę budowlaną? Aby przystąpić do procedury legalizacji budowy, która nie została jeszcze ukończona, inwestor musi przedstawić projekt budowlany informujący o pracach już wykonanych oraz pozostałych do wykonania. Oczywiście nieodzownym będzie także przedstawienie prawa własności lub wieczystego użytkowania gruntu, na którym powstaje obiekt. Dokumentację rozpatruje nadzór budowlany. Jednocześnie do odpowiedniego organu należy dostarczyć zaświadczenie, że nielegalny obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.
W przypadku nielegalnej budowy obiektu, który wymaga jedynie zgłoszenia, potrzebne będzie z kolei dostarczanie prawidłowego zgłoszenia, wymaganych rysunków technicznych oraz oczywiście potwierdzenie zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Koszty legalizacji samowoli budowlanej
Oczywiście legalizacja samowoli budowlanej obciążona jest kosztami. Jeśli samowola dotyczyła obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jest to kwota w wysokości od 2,5 do 5 tysięcy złotych. W przypadku legalizacji budynku, którego postawienie wymaga pozwolenia na budowę, te koszty są znacznie wyższe i równają się iloczynowi pięćdziesięciokrotności stawki 500 zł, określonej przez Prawo budowlane, współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika jego wielkości. Przykładowo za legalizację nieprawnie wybudowanego domu jednorodzinnego zapłacimy 50 tysięcy złotych. W wielu przypadkach, inwestorzy decydują się zatem na rozbiórkę obiektu.